Aplazamiento de la Deuda Arrendaticia y Sanciones Para El Arrendatario 4/4
- MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA
El RDL distingue dos supuestos:
1.- La moratoria obligatoria o automática, cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
2.- La moratoria voluntaria o aceptada, cuando el arrendador es una persona distinta de las anteriores.
A1.- MORATORIA OBLIGATORIA/AUTOMÁTICA (ART. 4 RDL).
Ámbito de aplicación. - Se podrá solicitar por los arrendatarios que lo sean de vivienda que constituya su vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica o social, definida en el artículo 5 RDL.
Afecta a los arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2., salvo que ya se hubiera llegado a un acuerdo entre las partes sobre el aplazamiento o condonación total o parcial de la deuda.
Tramitación.- Establece el artículo 4 del RDL que, el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar en el plazo de 1 mes desde el 2/04/2020 al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta correspondiente a la vencida en el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
El arrendatario deberá acompañar a su solicitud los documentos indicados en el artículo 6 RDL, que justifiquen su situación de vulnerabilidad económica, definida en el artículo 5 RDL, que ya hemos visto en el apartado que hace referencia a la suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamiento.
Resolución. - En respuesta a la solicitud del arrendatario y en el plazo de 7 días desde que reciba la solicitud, el arrendador, una vez que compruebe que se cumplen las condiciones, por tratarse de la vivienda habitual y por haber justificado el arrendatario con los documentos correspondientes que cumple los requisitos para estar en situación de vulnerabilidad económica o social, se ve forzado a tomar alguna de las decisiones siguientes:
- Conceder al arrendatario una reducción del 50% de la deuda arrendaticia a contar desde la siguiente a la solicitud del arrendatario y mientras dure el estado de alarma y las siguientes si fuera necesario, si se mantuviera la situación de vulnerabilidad del arrendatario y con un máximo de 4 mensualidades.
- Si el arrendador no concede al arrendatario dicha reducción, de forma automática, por ley, al establecerlo así el RDL, se aplicará una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que comenzará con la cuota del mes siguiente y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, si se mantuviera la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Esas rentas aplazadas (máximo de 4 mensualidades) se pagarán de forma fraccionada durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, si el contrato se mantiene vigente durante ese tiempo, pues, si no, la cantidad pendiente habrá de pagarse de golpe al vencimiento del contrato.
El arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
Aunque el RDL no lo dice expresamente, hay que entender que el arrendatario cuando solicita la moratoria, que se aplicará a las mensualidades posteriores, está al corriente de pago de la renta, pues, de lo contrario, estaría en situación de impago y el arrendador podría ejercer la acción de resolución del contrato.
Téngase en cuenta que el RDL establece que, aunque el arrendatario no lo haya pedido o no le interese la reducción del 50% de la renta, estos arrendadores (empresa o entidad pública de vivienda o titular de 10 o más inmuebles urbanos) pueden evitar la moratoria ofreciendo esta reducción, que los arrendatarios tendrán que aceptar, aunque no pueda pagar la renta resultante con esa reducción.
En ese caso, si aún con la reducción del 50%, no puede pagar la renta, el arrendatario puede solicitar otra ayuda que proporciona el RDL en su artículo 9: solicitar un préstamo para pagar el alquiler (aunque se haya reducido en un 50%), por un importe máximo de 6 mensualidades y a devolver sin intereses ni gastos en el plazo de 6 años, ampliables a 10.
Y si, agotado el importe de dicho préstamo (que solo se puede destinar al pago del alquiler), el arrendatario no pudiera hacer frente al pago del alquiler y/o del préstamo y se mantuviese la situación de vulnerabilidad, el RDL en el artículo 10 recoge otra ayuda: podría solicitar la concesión de una ayuda al alquiler mediante adjudicación directa de una cantidad igual al importe del alquiler, con un máximo de 900 euros mensuales.
Sin embargo, si el arrendador no le concede la reducción del 50% de la renta del alquiler y se aplica la moratoria y fraccionamiento de pago indicados, sería incompatible con las ayudas referidas, del préstamo y adjudicación directa del importe del alquiler, ya que si se conceden éstas, automáticamente se levantaría la moratoria y el arrendatario tendría que pagar la renta desde el momento que reciba el importe del préstamo o la ayuda directa del importe del alquiler.
A2.- MORATORIA VOLUNTARIA/ACEPTADA (Art. 8 RDL)
Ámbito de aplicación. - Se podrá solicitar por el arrendatario de un contrato de vivienda habitual, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (definida en el artículo 5).
Afecta al resto de los arrendadores, que no sean empresa o entidad pública de vivienda o titular de 10 o más inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, siempre que el aplazamiento o la condonación total o parcial de la deuda no se hubiera acordado previamente entre ambas partes.
Tramitación. - El arrendatario habrá de solicitar al arrendador dicho aplazamiento en el pago de la renta en el plazo de un mes a contar desde el 2/4/2020, justificando su situación de vulnerabilidad económica, definida en el artículo 5 RDL, aportando los documentos correspondientes relacionados en el artículo 6 RDL.
Resolución. - Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, si acepta o no las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que propone el arrendatario o las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si se llega a un acuerdo, se aplicará en sus propios términos.
En este caso, el arrendador tiene libertad para aceptar o no la petición del arrendatario y para tomar la decisión que estime conveniente, incluso no aceptar ningún acuerdo sobre el aplazamiento.
Si el arrendador no acepta ningún acuerdo y también cuando el arrendatario no haya solicitado el aplazamiento y fraccionamiento de pago, pero que se halle en situación de vulnerabilidad económica o social, podrá acogerse a las ayudas recogidas en los artículos 9 y 10, a las que se ha hecho referencia en el supuesto 1. Es decir, podrá solicitar un préstamo sin intereses ni gastos, por un importe de hasta 6 mensualidades de renta, a devolver en el plazo de 6 años, ampliable a 10 y también la ayuda por adjudicación directa del importe del alquiler hasta un máximo de 900 euros mensuales, para hacer frente al pago del alquiler y/o del préstamo, en su caso.
- SANCIONES PARA EL ARRENDATARIO
El artículo 7 del RDL establece que el arrendatario que se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por el arrendatario, que también incurrirá en responsabilidad en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el RDL.
