Arrendamientos Urbanos

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, no todo acuerdo es válido; es decir que será nulo todo pacto por el cual no se tengan en cuenta los derechos básicos de los inquilinos que ocupan una vivienda.

 

Sin embargo, si hay libertad de pactos si se trata del alquiler de viviendas que se consideran suntuarias, es decir aquellas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual (mayor a 69.300,00 €) y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Y existe igualmente esta mayor libertad en la adopción de acuerdos entre arrendador y arrendatario en los arrendamientos de local de negocio.

 

Expuesto ello nos limitaremos a resaltar las principales novedades en lo relativo al alquiler de la vivienda (no suntuaria):

 

• Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se amplía la prórroga tácita de año en año hasta un máximo de tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador, con cuatro meses de antelación, o el arrendatario con dos meses de antelación, no manifiesten su voluntad de no renovarlo. En supuesto de producirse prórroga tácita se puede resolver el contrato por el arrendatario con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas.

   

• En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica la prórroga obligatoria pasa a ser a siete (7) años de contrato y a tres (3) de prórroga tácita. La subida de la renta anual sólo podrá ser del IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).

   

• Se limita como máximo a dos (2) meses de renta la garantía adicional a la fianza (un mes), en contratos de hasta cinco (5) años de duración.

 

• Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo cinco (5) años si el arrendador es persona física, o siete (7) años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.

 

• En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

• La potestad de recuperación de la vivienda por parte del propietario, resolviendo anticipadamente el contrato, no se puede producir salvo que quede recogida expresamente esa posibilidad mediante la correspondiente cláusula contractual. A modo de ejemplo, para el supuesto de que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo como habitual, o la necesiten sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares, deberá reflejarse expresamente en el contrato.

 

• El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. 

 

• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato, e incrementarse la renta sin que ello implique interrupción del período de prórroga obligatoria ni el inicio de cómputo de un nuevo período de plazos.

 

• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

 

Estando actualmente en vigor estas disposiciones, hay que ver cada supuesto concreto; debido a la existencia de un régimen transitorio de aplicación de esta regulación o anteriores, según las fechas en que se hayan suscrito los contratos de arrendamiento (Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, contratos asimilados a los de inquilinato de la LAU de 1964).

 

 

 

Mª del Mar Ruiz de León Montero

Abogada del ICAM

Madrid 22 de Marzo de 2019