Ayudas al Alquiler Autónomos y Pymes

 

 

MEDIDAS DE PROTECCIÓN PARA LOS ARRENDATARIOS DE EDIFICACIONES URBANAS DE USO DISTINTO DE VIVIENDA. LOCALES COMERCIALES, INDUSTRIALES Y OFICINAS.

 

Con el fin de dar respuesta a la situación de los pequeños empresarios que se han visto obligados a cerrar sus negocios o siendo esenciales han visto disminuidos sensiblemente sus ingresos por el estado de alarma decretado por el Gobierno, éste ha ampliado sus medidas de protección para este sector.

 

Establecidas por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante el RDL).

 

El RDL distingue dos supuestos moratoria o aplazamiento de pago de las rentas:

 

1.- La moratoria obligatoria o automática, cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

 

2.- La moratoria voluntaria o aceptada, cuando el arrendador es una persona distinta de las anteriores.

 

1.- MORATORIA OBLIGATORIA/AUTOMÁTICA (ART. 1 RDL).

 

Ámbito de aplicación. - Se podrá solicitar por los arrendatarios persona física o jurídica autónomos y pymes, que lo sean de edificación urbana de uso distinto de vivienda, que cumplan los requisitos establecidos en el Art. 3 del mismo RDL, que son los siguientes:

 

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:

 

a) Estar afiliado y en situación de alta a fecha 14/3/2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

 

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes al amparo del referido real decreto.

 

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de dichas disposiciones, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:

 

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir:

 

• Que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000 €.
• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000 €.
• Que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no supere los 50.

 

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes al amparo del referido real decreto.

 

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

En ambos casos, aunque el RDL no lo dice expresamente, hay que entender que el arrendatario, cuando solicita la moratoria o aplazamiento, que se aplicará a las mensualidades posteriores, está al corriente de pago de la renta, pues, de lo contrario, estaría en situación de impago y el arrendador podría ejercer la acción de resolución del contrato

 

Afecta a los arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

Tramitación. - El arrendatario que cumpla estos requisitos podrá solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar desde el 23/4/2020, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

 

El arrendatario deberá acreditar que cumple los requisitos recogidos en el Art. 3 RDL y a tal efecto presentará al arrendador la documentación siguiente (Art. 4 RDL):

 

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable firmada por el arrendatario en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

 

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado

 

Resolución. - Es automática: si el arrendatario cumple los requisitos, la moratoria se aplicará y afectará al periodo de tiempo indicado, salvo que el arrendador y el arrendatario hubieran acordado antes una moratoria o reducción de la renta. Hay que entender que cualquier acuerdo anterior en este sentido impide al arrendatario solicitar la moratoria automática que establece el RDL.

 

Si se aplica la moratoria automática, la renta arrendaticia se aplazará sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad a la solicitud, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, a contar desde que se levante el estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento. Es decir, si el contrato vence en un plazo inferior a los 2 años, en ese plazo se deberá pagar la cantidad aplazada.

 

 

2.- MORATORIA VOLUNTARIA/ACEPTADA (Art. 8 RDL)

 

Ámbito de aplicación. -  Se podrá solicitar por el arrendatario de un contrato de arrendamiento sobre edificación urbana de uso distinto de vivienda, que cumpla los requisitos del artículo 3 de RDL, que ya hemos indicado anteriormente.

 

Afecta al resto de los arrendadores, que no sean empresa o entidad pública de vivienda o titular de 10 o más inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

Tramitación. - El arrendatario habrá de solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en el plazo de un mes a contar desde el 23/4/2020, justificando que cumple los requisitos establecidos en el Art. 3 RDL, aportando al arrendador los documentos recogidos en el Art. 4 RDL, que ya hemos relacionado en el apartado anterior.

 

Resolución. - Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario si acepta o no las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que propone el arrendatario o las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si se llega a un acuerdo, se aplicará en sus propios términos.

 

En este caso, el arrendador tiene libertad para aceptar o no la petición del arrendatario y para tomar la decisión que estime conveniente, incluso no aceptar ningún acuerdo sobre la moratoria y el aplazamiento.

 

Si se llega a un acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

 

SANCIONES PARA EL ARRENDATARIO

 

El artículo 5 RDL establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.