El Contrato de Arras

CONCEPTO

El contrato de arras es un contrato privado en el que las partes, comprador y vendedor, acuerdan la reserva de la compraventa de un bien entregando a cambio una cantidad de dinero. No se limita necesariamente a la compraventa de inmuebles, sino que es habitual en la compraventa de cualquier bien, ya sea mueble o inmueble.

Con la formalización de este contrato:

               - El comprador se reserva el derecho de compra de un bien, en unas determinadas condiciones que ya se fijan en ese momento y, a cambio de ese derecho entrega una cantidad de dinero que, en caso de llegar a formalizarse la compraventa, se considerará como entrega a cuenta del precio total

               - El vendedor se compromete a entregar al bien al comprador en las condiciones fijadas en el contrato de arras.

Es un contrato que beneficia por igual a ambas partes puesto que ambos adquieren un compromiso, ambos adquieren unos derechos y ambos se comprometen a asumir los perjuicios de su incumplimiento. En definitiva, el contrato de arras supone una garantía para ambos.

TIPOS

Debemos diferenciar entre tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo, siendo diferentes las consecuencias en cada caso:

• Arras confirmatorias

Se establecen como parte de pago del precio total. Las partes no puede decidir rescindir unilateralmente el contrato ya que, si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

• Arras penales

cantidad que perderá el comprador. No obstante, el comprador no se desliga de la obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. A diferencia de las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato. Se trata de establecer desde ese momento el importe de la indemnización que va recibir el vendedor en caso de que el comprador incumpla.

• Arras penitenciales

Quizás sea este el supuesto más habitual puesto que permite a las partes resolver unilateralmente el contrato. En caso de ser el comprador el que decida resolver el contrato acepta la perdida de la cantidad entregada en concepto de arras. En caso de ser el vendedor el que desista del contrato deberá devolver al comprador el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras.

CONTENIDO

A pesar de que el contrato de arras es un precontrato de compraventa es importante ser muy meticuloso en su redacción puesto que va a determinar las condiciones en las que posteriormente se va formalizar la transmisión del bien a través del contrato de compraventa. Es por ello que debe incluirse como contenido mínimo:

- Datos personales de la parte vendedora y de la parte compradora detallando cada una de las personas que constituyan cada parte en el caso de ser varios. Si alguno de ellos interviene a través de representante, deberá indicarse los datos del representante y del representado.

- Descripción detallada del bien objeto del contrato, con suficientes datos de identificación y localización, dirección, características, superficie. Igualmente deben identificarse los anejos que puedan existir (plaza de garaje, trastero, …). En caso de inmuebles es recomendable hacer constar los datos registrales y catastrales.

- En el caso de que el bien esté gravado con cargas deberán hacerse constar y el estado en el que debe estar la finca en el momento de formalizar la compraventa.

- Precio total de la compraventa y la forma y plazos en que ha de ser abonarse

- Cantidad de dinero que se entrega en concepto de arras. Debe especificarse con claridad que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta y que será descontada del precio final

- Plazo en el que debe formalizarse el contrato de compraventa y compromiso de que dicha compraventa se efectuara mediante escritura pública.

- Distribución de los gastos de la compraventa

- Firma de las personas que integran la parte compradora y vendedora

IMPORTE DE LAS ARRAS

A la hora de pactar el importe que se va a entregar en concepto de arras, debemos tener en cuenta que, a mayor importe, mayores garantías de que la compraventa se va a formalizar finalmente ya que, si el importe de las arras es elevado, las partes van a sufrir un mayor perjuicio en el caso de que decidan desistir.

Se puede incluir en el contrato alguna cláusula que determine la posibilidad para el comprador de desistir del contrato por determinadas razones sin que ello suponga la perdida de la cantidad entregada. Es habitual, por ejemplo, incluir la posibilidad de resolver sin perder el derecho a la devolución de las arras  en el caso de que el comprador no obtenga la financiación necesaria pero, en este caso y a los efectos de evitar problemas y no dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, es importe recoger las circunstancias que deben acreditarse por el comprador que evidencien que éste ha actuado con la debida diligencia y que la denegación de la financiación se ha producido por causas que no pudo prever.

PLAZO ENTRE EL CONTRATO DE ARRAS Y EL DE COMPRAVENTA

No existe ninguna regulación sobre el plazo que debe mediar entre la firma del contrato de arras y el posterior contrato de compraventa por lo que dicho plazo debe ser pactado por las partes en función de las necesidades de cada caso.

Respecto del comprador, habrá que estar a si necesita o no financiación para la compra. En caso de precisarla, la tramitación con la entidad bancaria se va a llevar entre 30 y 45 días, por lo que lo normal es no demorar el plazo para formalizar la escritura pública más allá de tres meses desde la entrega de las arras.

El vendedor también puede precisar un plazo para poder vender, por ejemplo porque el bien se encuentre arrendado en ese momento, porque se haya comprometido con el comprador a efectuar obras necesarias o de mejora, porque se encuentre gestionando la cancelación de las cargas que puedan gravar el bien, ….

Con el contrato de arras ambas partes se permiten disponer del tiempo que necesiten para efectuar las gestiones que precisen para estar en condiciones de formalizar el contrato de compraventa, sin que dicha demora ponga en riesgo el aseguramiento de la operación.

El contrato de arras supone el principio de una relación contractual, que normalmente se utiliza para la adquisición de inmuebles, y por ello la importancia económica del mismo es incuestionable. La compra de la vivienda suele ser la mayor inversión que realiza el ciudadano medio, por lo que recomendamos encarecidamente que siempre se consulte a un abogado que acompañe a cada parte en el proceso para evitar desagradables sorpresas y consecuencias negativas. El mínimo coste de honorarios que se pueden imputar a la operación, compensará con creces el posible perjuicio que se pudiera generar por una adecuada falta de previsión legal.

 

Madrid, Febrero de 2020