Impuesto de Plusvalía Municipal

En los últimos años, como consecuencia de la crisis económica y la caída del valor de los inmuebles producida desde el 2007, estamos viendo casos de transmisiones patrimoniales de inmuebles, en los que hay una pérdida importante para los vendedores, que han tenido que transmitirlo por un precio inferior al que compraron y, sin embargo, el Ayuntamiento correspondiente, aunque haya ajustado los valores catastrales a esta realidad, realiza una liquidación del Impuesto de Plusvalía como si hubiera existido un incremento de valor y en ocasiones por importes considerables, que vienen a aumentar aún más la pérdida sufrida por los vendedores.

 

Diferentes organismos oficiales publican datos sobre la evolución del mercado inmobiliario español: Ministerio de Vivienda de España o Ministerio de Fomento, Banco de España e Instituto Nacional de Estadística entre otros y todos muestran una caída del precio de la vivienda desde el 2007.

 

Entonces, ¿cómo es posible que se giren liquidaciones por este impuesto cuando no hay incremento de valor?. Esto es así, porque los Ayuntamientos están interpretando que toda transmisión conlleva un incremento de valor y se amparan en el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales (LHL), que regula el Impuesto de Plusvalía Municipal, que establece que el incremento de valor, se calcula como un porcentaje del valor catastral del suelo fijado en el momento de la venta. En efecto, establece el Art. 107.1 LHL:

 

”La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.”

 

Sin embargo, esto es un error de interpretación, porque los Ayuntamientos dejan de aplicar el Art. 104 de la misma LHL, que regula el hecho imponible y dispone:

 

“1. El Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”

 

Por lo tanto, lo que se grava es el incremento de valor y, si en el caso concreto, no hay tal, sino que hay un decremento de valor, no se habrá producido el hecho imponible y la operación no estará sujeta, no existiría obligación de pagar por este impuesto, porque el Art. 107 LHL, lo que establece es una fórmula para calcular la base imponible cuando se haya producido el hecho imponible, es decir, el incremento de valor, lo que no ocurre en los casos en que el valor del terreno en la fecha de la transmisión es inferior al que tenía en la fecha de adquisición. Para aplicar de forma correcta la ley, primero hay que aplicar el Art. 104 LHL y después, si ha existido incremento de valor, es cuando se aplicará el Art. 107, pero no solo éste con desconocimiento de aquél.

 

Así lo han entendido los Tribunales, empezando por el Tribunal Supremo, que en su sentencia de 22-10-1994 sostuvo el carácter subsidiario de la fórmula del Art. 107 LHL o en la sentencia de 22-9-1995 que exige un incremento de patrimonio como elemento imprescindible para calcular la base imponible y la cuota del impuesto. En este mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Superior de Navarra nº. 1501/2000 de 29 de septiembre.

 

Esta doctrina jurisprudencial también se recoge en las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fechas 22-3-2012 y 18-7-2013, dando primacía al Art. 104 sobre el 107 de la LHL, por lo que, establecen que si no hay incremento de valor, no hay hecho imponible ni obligación de pagar, pero van más allá, porque también dicen que si hay incremento, pero es inferior al que resulte del método de cálculo del Art. 107, se debe tomar el incremento real como base imponible. Sin embargo, en nuestra opinión esta interpretación no se ajusta a la ley, ya que ésta establece claramente la forma de calcular la base imponible, por lo que no podemos dejar de aplicar esta disposición e inventar otra formula para calcular la base imponible que sustituya a la legal, por mucho que nos parezca injusto que se  pague más que lo que correspondería al incremento real, porque, lo que habrá que hacer es solicitar un cambio legislativo en este sentido, para que se pague en función del incremento de valor real, pero mientras tanto hay que aplicar la ley, porque no es función de la Administración ni del Poder Judicial modificar las leyes, sino solo aplicarlas.

 

CONSECUENCIAS:

 

• En la transmisión de inmuebles urbanos, lo primero que hay que hacer es analizar si se ha producido o no el hecho imponible del impuesto de plusvalía municipal. La primera pista nos la va a dar el beneficio o pérdida obtenidos con la transmisión, aunque el impuesto no grava esto, sino el incremento de valor de los terrenos urbanos, es muy posible que si ha existido pérdida no haya incremento de valor y, por tanto, no exista obligación de pagar este impuesto. Esto va a suceder en la mayoría de los casos de compra del bien inmueble en la época de precios más elevados por la burbuja inmobiliaria y venta en la actualidad, en que los precios en muchos casos representan la mitad del valor de los años 2007 y anteriores.
• Si ha habido pérdida, para demostrar el no incremento de valor de los terrenos, es conveniente pedir un informe pericial que determine el valor de los terrenos en las fechas de adquisición y transmisión. Si no ha existido dicho incremento de valor, se puede recurrir la liquidación del impuesto de plusvalía municipal que realice el Ayuntamiento correspondiente, con apoyo en la ley y jurisprudencia comentada. Si, por el contrario, el valor en la fecha de transmisión es superior al de la adquisición, es decir, sí hay incremento, en nuestra opinión no hay fundamento para recurrir, aunque las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña reseñadas sí apoyan el recurso cuando la base imponible determinada conforme al Art. 107 de la LHL sea superior al incremento real proporcionado por el informe pericial.
• Si el sujeto pasivo ya ha pagado el impuesto, y posteriormente comprueba que realmente no ha existido incremento de valor, puede solicitar la devolución de lo pagado por ingreso indebido en el plazo de cuatro años desde que se realizó el pago.

Madrid,  Noviembre de 2016.