Rescindir El Contrato De Arrendaiento de Local de Negocio- Codiv-19

Es evidente que la pandemia ocasionada por el COVID-19 y la consiguiente declaración del estado de alarma ha ocasionado importantes daños en las empresas, sobre todo para los pequeños negocios de venta al por menor y de hostelería, que han tenido que cerrar sus establecimientos, con lo que han dejado de generar los ingresos necesarios para cumplir con sus obligaciones de pago.

 

 

Aunque el gobierno ha adoptado medidas legales para favorecer la continuidad de las empresas, lo cierto es que para algunas pueden resultar insuficientes y decidir liquidar a sus acreedores y cesar definitivamente en el ejercicio de la actividad. La cuestión es si la situación planteada  por la pandemia permite a este empresario rescindir el contrato de arrendamiento vigente sobre el local en el que desarrollaba su actividad.

 

 

Lógicamente, el problema se plantea cuando el arrendador no está de acuerdo con la rescisión y exige el cumplimiento del contrato hasta su vencimiento. Entonces, la cuestión es si el arrendatario podría defender legalmente la resolución del contrato sin penalización o tendría que indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios que la rescisión le ocasionara.

 

 

CONSIDERACIONES JURÍDICAS

 

 

De acuerdo con el artículo 1254 del Código Civil (CC), “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio” y conforme al artículo 1255, “los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

 

 

Por tanto, los acuerdos recogidos en el contrato de arrendamiento son obligatorios para ambas partes, por lo que, en principio y en una situación normal, habiéndose pactado que la duración del contrato por un plazo determinado, sería obligatorio para ambas partes y si la parte arrendataria quiere desistir del contrato vendría obligado a pagar la renta hasta entonces.

                         

 

En efecto, los contratos están para ser cumplidos en sus términos. Sin embargo, este principio básico de los contratos puede ceder si se dan determinados hechos adversos con dos características: imprevisibilidad e inevitabilidad para la parte afectada a la hora de contraer las obligaciones. Así, el artículo 1105 del CC recoge los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor y establece: : “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse (caso fortuito), o que, previstos, fueran inevitables (fuerza mayor)”.

 

 

La STS de 22 de diciembre de 1997 recoge la doctrina jurisprudencial sobre la fuerza mayor, que dice, “se constituye por aquellos hechos que aun siendo previsibles, sean sin embargo inevitables, insuperables e irresistibles, siempre que la causa que los motiva sea independiente y extraña a la voluntad del sujeto obligado y se caracteriza por dimanar de sucesos imprevistos e inevitables que rebasan los tenidos en cuenta en el curso normal de la vida y extraños al desenvolvimiento ordinario de un proceso industrial”

 

 

 En estos casos, la parte afectada por el hecho que constituya caso fortuito o fuerza mayor se verá exonerada de responsabilidad por los incumplimientos contractuales que se deriven del acaecimiento del hecho que impide a la parte realizar la prestación a la que se obligó. No serán exigibles por tanto daños y perjuicios contra el incumplidor sin concurren las citadas circunstancias. Pero no está tan claro que la obligación puede ser resuelta, que es lo que en este caso interesa a la parte arrendataria.

 

 

No hay duda de que la pandemia originada por el COVID-19 y la declaración del estado de alarma es un caso de fuerza mayor, ya que, aunque la pandemia fuera previsible, es inevitable y, como hemos visto, en esta situación no habría responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento.

 

 

Esta pandemia con la declaración del estado de alarma ha ocasionado que el arrendatario no pueda seguir utilizando el local en condiciones normales, sino que se ha visto obligado a cerrarlo y a cesar en el ejercicio de su actividad, con lo que ha dejado de generar ingresos con los que atender sus obligaciones, entre ellas la de pagar la renta del arrendamiento.

 

 

Por su parte, el arrendador tampoco ha podido cumplir su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, establecida en el artículo 1554-3º del CC. Esto es así porque, mantener en el goce pacífico, significa que el arrendatario pueda utilizar el local para la actividad que fue arrendado.

 

 

Se produce, pues, un incumplimiento de obligaciones por ambas partes que, aunque por causas ajenas a su voluntad, y de acuerdo con el artículo 1556 CC podría facultar a cualquiera de ellas para “pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último, dejando el contrato subsistente”. Sin embargo, en esta situación que contemplamos, al producirse el incumplimiento por causa de fuerza mayor, tal como hemos dicho el artículo 1105 CC exonera de responsabilidad al incumplidor, por lo que no procedería la indemnización por daños y perjuicios.

 

 

El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril ha tratado de dar respuestas a los conflictos existente en los arrendamientos de locales de negocios. Sin embargo, solo lo ha logrado en parte y únicamente para los supuestos en los que la actividad continúe, pero no así cuando la situación ha provocado el cese definitivo de la actividad. Este supuesto, del cese definitivo de la actividad, no se regula, pero si se hace mención en su preámbulo, apartado III, a la regulación del CC de la fuerza mayor, indicando que “puede justificar la resolución contractual en los casos más graves”. Y también en relación con esta posibilidad de resolución del contrato, hace referencia a la posibilidad de que pueda ser de aplicación el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a la que nos referiremos a continuación.

 

Tampoco en la LAU se recoge una solución para esta situación de fuerza mayor, aunque sí se regula la posibilidad de rescisión del contrato en un supuesto de inhabitabilidad sobrevenida del local que podría ser de aplicación por analogía. En el artículo 26 (aplicable a los locales de acuerdo con el artículo 30 LAU), se establece que cuando se realicen obras en el local arrendado que lo hagan inhabitable,  “el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna”. Sin embargo, se podría oponer a esta aplicación por analogía que en este caso el local se pude seguir utilizando, no es inhabitable, pero sí que lo es para el ejercicio de la actividad, que es precisamente para lo que se ha alquilado.

 

 

En definitiva, como se ha visto más arriba, el marco legal no da una respuesta clara a la cuestión de si es posible resolver el contrato en caso de fuerza mayor. Si acudimos al contrato, con toda seguridad no existirá una regulación sobre la forma de proceder en estos casos de fuerza mayor, que nos diga cuando se puede suspender temporalmente las obligaciones y cuando procedería la resolución del contrato en las situaciones más graves, por ser inviable la continuación de la actividad.

 

 

Lo que sí se recoge en algunos contratos es la facultad de que el arrendatario pueda desistir o resolver el mismo de forma unilateral, pero con una penalización. Si es así, no cabe duda que el arrendatario por su sola voluntad y sin causa alguna puede resolver el contrato, pero se verá obligado a pagar la penalización. Sin embargo, consideramos que en estos casos de fuerza mayor, la penalización pactada podría y debería ser moderada, ya que la situación actual, con el COVID-19 y el estado de alarma, ha alterado de forma extraordinaria las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato y el equilibrio de las prestaciones correspondientes a ambas partes, por lo que, en caso de  reclamación judicial de la penalización por el arrendador, el juzgado con toda seguridad la rebajaría, haciendo uso de la facultad que le reconoce el artículo 1154 CC.

 

 

Si en el contrato, como suele ser habitual, se recoge una cláusula del tipo: “En todo lo no regulado expresamente, será de aplicación la LAU y subsidiariamente el Código Civil”, podríamos incluso objetivar la moderación de la penalización acudiendo a la LAU que, en su artículo 11, establece para los arrendamientos de vivienda la penalización que debe pagar el arrendatario si desiste del contrato una vez transcurrido los 6 meses desde el inicio del arrendamiento, que será “una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

 

 

CONCLUSIONES

 

 

Como ha quedado expuesto, aunque habrá que analizar el caso concreto, consideramos que el arrendatario podría instar la resolución del contrato al amparo de lo establecido en el artículo 26 de la LAU, por causa de la imposibilidad de utilización del local para la actividad que fue arrendado; el artículo 1556 CC, por incumplimiento del arrendador de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado  y en el artículo 1105 del Código Civil por causa de fuerza mayor, cuando se haga imposible o excesivamente onerosa la ejecución del contrato por parte del arrendatario.

 

En cualquier caso, nuestra recomendación es la de intentar siempre llegar a un acuerdo con la arrendadora. En dicha negociación, la propuesta del arrendatario podría consistir en que la arrendadora aceptara la resolución del contrato con la penalización establecida en el artículo 11 de la LAU, y el pago de las rentas y gastos pendientes hasta el pasado 14 de marzo, que se declaró el estado de alarma.

 

 

Madrid, 25 de mayo de 2020.